저희는 작년 9월에 황학동 롯데캐슬에 이사왔습니다. 어느덧 아내는 복직하게 되었고, 아이도 어린이집에 다니고 있습니다. 저희가 이사를 결정했을 때는 아이가 태어나기 전이라 아이 키우기에 좋은 조건을 고려하지 못했습니다. 아직은 많이 어리지만 아이 덕분에 느낀 점과 황학동의 거주 환경에 대해 이야기해보겠습니다.
생활권은 왕십리뉴타운
황학동 롯데캐슬은 왕십리뉴타운의 텐즈힐 아파트와 도로 하나를 두고 마주보고 있습니다. 저희는 텐즈힐 아파트를 바라보고 있죠. 왕십리뉴타운은 5천 세대가 약간 넘습니다. 그리고 주변으로 청계 벽산아파트, 청계 센트럴포레, 황학동 롯데캐슬 베네치아 등의 대단지 아파트가 있고, 이들의 아파트 세대 수까지 포함한다면 약 9천 세대 정도 되는 생활권이라고 볼 수 있습니다. (스카이렉스, 코아루, 황학 아크로타워 등 소규모 아파트까지 포함한다면 더 커지겠죠.) 그렇기 때문에 이곳 상권은 왕십리뉴타운을 중심으로 롯데캐슬베네치아 동쪽(104동, 105동)까지 잘 형성되어 있습니다.
롯데캐슬에는 이마트, 스타벅스, 메가커피, 베스킨라빈스, 파리바게트 등의 브랜드 상권이 있고, 또 장사가 잘되는 몇 음식점이 있습니다. 길을 마주보고 있는 텐즈힐 상권에는 더 많은 음식점과 치킨 프랜차이즈가 있습니다. 그리고 상왕십리역 쪽으로 올라가면, 서브웨이, 잭슨피자, 샐러디 등 좀 더 세련된 프랜차이즈까지 이용할 수 있죠.
시끄럽고 쾌적하지 못한 주변?
벼룩시장, 주방거리, 도깨비 시장 등 황학동 일대가 쾌적하지 못하다고 알려져있습니다. 롯데캐슬 서쪽 동들은 이런 이슈가 제법 있을 것 같습니다. 하지만 동쪽 동은 왕십리뉴타운과 큰 차이 없이 쾌적한 환경으로 거주할 수 있는 것 같습니다. 제 경우 그 근방을 6호선이나 중앙시장을 이용할 때에만 지나는 것 같거든요.
학교는 또 다른 문제
상권은 성동구, 중구, 동대문구가 함께 형성하지만, 구가 다르기 때문에 배정되는 학교는 완전히 다릅니다. 왕십리뉴타운은 초등학교와 고등학교가 단지 안에 형성되어 있지만, 근처에 중학교가 없습니다. 청계 센트럴포레는 동대문구 용두동에 있는데, 초등학교가 멀고, 근처 고등학교가 없습니다. 대신 상위 3%의 대광중학교가 매우 가깝다는 장점이 있습니다. 반면, 황학동 롯데캐슬은 초,중,고가 모두 멉니다. 황학동 롯데캐슬의 치명적인 단점이 학교인데, 사실 이 문제는 성동구나 동대문구에 속하지 못한다는 점일 수도 있습니다.
저는 이 아파트의 가장 큰 단점이 학군보다도 학교라 생각합니다. 물론 학군도 평촌, 수지에도 못 비빌 수준이지만, 왕십리와 신당 일대로 확장한다면 보낼 만한 학원은 제법 있거든요. 하지만 가까운 학교가 없다는 것은 그보다 더 근본적인 문제일 것 같습니다. 따라서 이곳 주민들은 사립 초등학교를 보내는 경우가 많다고 합니다.
용적률은 문제가 아닐 수도 있다
학교, 학군과 더불어 또다른 단점이 있는데, 550%대의 높은 용적률입니다. 하지만 황학동 일대는 모두 주거지역이 아닌 일반상업지역입니다. 따라서 허용되는 용적률이 다른 아파트와는 다릅니다. 일대에는 600%가 넘는 건물이 많고, 힐스테이트청계센트럴 오피스텔은 947%나 됩니다.
- 3종 일반주거지역: 250%
- 준주거지역: 400%
- 일반상업지역: 800%(단, 역사도심 600%)
예상되는 호재
저는 당분간 집값에 영향을 미칠만한 오해는 없을 것이라고 생각하고 있습니다. 주변에 있는 호재는 다음과 같습니다.
황학동 중앙시장 정비
현실적으로 시장이 조금 더 깔끔하게 정비될 수는 있을 것 같으나, 그 이상의 개선은 쉽지 않을 것 같습니다.
창신숭인뉴타운
중앙시장 정비보다는 창신동 숭인동 일대의 재개발이 더 큰 영향을 미칠 수 있을 것 같습니다. 동대문역 일대는 상가를 보유하고 있으면, 아파트로 바꿀 수 있는 기회라고 하거든요. 하지만 더 가까운 아파트단지들이 많아서 왕십리뉴타운처럼 직접적으로 생활권을 공유할 수 있는 재개발이 되지는 못할 것 같습니다.
근처에 갈아탈만한 아파트는?
앞서 말씀드렸다시피, 이 아파트의 가장 큰 단점은 학교입니다. 그리고 이 문제가 발생하는 이유는 생활권을 형성하고 있는 아파트단지들의 행정구역이 다르기 때문입니다. 만약, 초등학생 또는 고등학생 자녀를 두고 있다면 텐즈힐, 센트라스가 선택하기 좋은 옵션이고, 자녀가 중학생이라면 청계센트럴포레가 갈아타기에 좋은 아파트일 것 같습니다. 이 아파트들은 모두 국평 기준으로 롯데캐슬보다 3억 이상 비싼 아파트들이죠.
같거나 저렴한 아파트 대안은?
같은 생활권에서 황학동 롯데캐슬의 대안을 찾는 이유는 학교 문제일 것 같습니다. 같은 생활권 내에서 학교 문제를 해결할 수 있는 아파트들로는 스카이렉스, 청계 벽산아파트가 있습니다.
스카이렉스는 청계천을 정남향으로 바라보고 있고, 대광중학교로 배정되기 때문에 중학교 입학을 앞둔 자녀를 위해서 이사가기 좋은 곳입니다. 세대 수가 적은 아파트라 34평형이 롯데캐슬 24평형 가격으로 살 수 있는 것도 큰 장점입니다.
고등학교는 청계 벽산아파트로 이사하여 도선고등학교로 배정받는 것이 방법일 것 같습니다. 초등학교의 경우, 청계 벽산아파트가 롯데캐슬보다는 조금 나을 수 있으나, 큰 차이는 없을 것 같습니다. 초등학교만 생각하면 오히려 흥인동에 있는 두산위브 더제니스가 더 좋은 선택일 것 같으나, 이 아파트는 왕십리뉴타운의 생활권을 이용하기엔 거리가 다소 있다고 느껴집니다.
바라는 점
저희 가족은 황학동 롯데캐슬 실거주에 대한 만족도가 매우 높습니다. 특히 아파트 상권, 아파트 관리, 매일 할 수 있는 분리수거 등 아파트 가격에 영향을 미치지 않는 요소들에 대한 만족도가 매우 높습니다. 그렇기 때문에 아이의 학교 문제가 잡지 않는다면 계속 거주하고 싶은 마음이 큽니다.
현재 서울의 학령 인구 감소가 빠르게 진행되고 있어서 통폐합될 학교가 많이 있습니다. 학교 수가 줄어든다면, 롯데캐슬의 학교 문제는 더 심각해질 것 같습니다. 롯데캐슬에 거주하면 배정받는 한양중학교는 이미 2009년에 폐교 위기를 한 번 경험했던 학교이기 때문이죠. 앞으로 서울의 학교 수가 많이 줄어들 것이기 때문에 행정구역에 따라 배정하는 제도를 손보길 바랍니다. 바로 옆 성동구, 동대문구에는 가까운 초등학교, 중학교가 있는데, 행정구역이 다르다는 이유로 멀리 있는 중구의 학교로 보내야한다면, 아이를 키우는 입장에서는 불합리하다고 느껴지니깐요.